不動産のＱ＆Ａ
- Q１．媒介契約って？
- Q２．諸費用にはどんなものがある？
- Q３．具体的な販売活動は？
- Q４．仲介手数料はどれくらい？
- Q５．手付金を受領後で、 契約を止めることはできる？
- Q６．ローン特約って？
- Q７．オープンハウスってなに？
- Q８．お客様見学時に注意することは？
- Q９．所有権移転登記とは？
- Q１０．抵当権抹消とは？
- Q１１．清算金とは？
Q１ 媒介契約って？
ご売却が決定すると不動産会社（仲介業者）に売却を依頼するために「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」には『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』があります。
いずれも契約期間は3ヶ月以内ですが、お客様（依頼者）からの申し出により更新も可能です。
『専属専任媒介契約』とは、特定の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。
他の不動産業者に重ねて依頼することができません。
不動産業者は売主に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また売主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
『専任媒介契約』とは、「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。不動産業者は売主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。売主は自分で購入希望者を見つけることもできます。
『一般媒介契約』とは、複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼する契約です。不動産業者は売主に報告義務はなく、売主も自分で購入希望者を見つけることができます。
Q２ 諸費用にはどんなものがある？
売却に必要な諸費用が発生します。
★ 登記費用（登録免許税・登記代行手数料等）
★ ローン諸費用（ローン残債がある場合の事務手数料・抵当権抹消費用等）
★ 契約費用（印紙税・仲介手数料等）
★ 租税公課（譲渡益がある場合の所得税・住民税等）
★ その他（引越し費用等）
Q３ 具体的な販売活動は？
★ 当社ホームページに間取図・外観写真付で掲載致します。
アピールするポイントは、コメント付きで解り易く掲載します。
★ 購入希望者へ、ダイレクトメールなどで随時紹介致します。
★ インターネット・店舗で登録いただいている購入希望のお客様へ即時紹介致します。
★ 物件の良さを最大限にアピールするためにも、売主様同意のもとに『オープンハウス』を
開催させていただきます。
★ 新聞折込広告や周辺エリアへのチラシ投函などの広告掲載を実施します。
★ 『指定流通機構レインズ』へ即時登録し、オンライン・ネットワークにより
より多くのお客様へ紹介する事が可能となります。
Q４ 仲介手数料はどれくらい？
住宅やマンションを仲介会社を通じて売買するときに仲介手数料を支払います。
契約金額の3％+6万円を上限として各仲介会社が定めています。
買主にとっては情報の提供や物件調査、ローン手続等の代行などへの対価であり、売主にとっては買い手を探してもらう為の広告宣伝費も含まれます。
Q５ 手付金を受領した後で、契約を止めることはできる？
契約を履行するため努力する義務がありますが、止むを得ず契約を打切るときは、一定期間内であれば、買主へ受領済の手付金を返還し、さらに手付金相当額を支払うことで、契約解除が可能です。
尚、一定期間経過後に契約を解除する為には、違約金を支払う必要があります。
Q６ ローン特約って？
ローンの申込みは契約後である為、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、予定の住宅ローンが借入れ出来なくなると困ります。
そこで契約後に予定していた住宅ローンの借入れが不可能になった場合は、契約を白紙解約出来る条項を事前に契約書に盛り込んでおくことをいいます。
但しローン特約を交わしていても、虚偽の申請などによりローン借入れが不可になる場合等は、契約を白紙解約出来ない場合もあります。
Q７ オープンハウスってなに？
開催する日時を指定して広告掲載し、弊社の担当営業が開催物件の室内で待機し、来訪されたお客様を直接ご案内・ご説明するものです。
現在居住中であっても、開催時間帯は営業マンが責任を持って管理しますのでご安心下さい。
新築マンションのモデルルーム感覚で自由に見学出来る為、お客様も来訪しやすく販売活動の有効な手段であり、スピーディーな売却に結びつきます。
Q８ お客様見学時に注意することは？
お住まいになっておられる状態を見学されるので、「生活」のイメージが浮かびやすいかと思います。
あらかじめお住まいの内と外をチェックし、整理整頓・掃除を今まで以上に心がけてください。
特に水回り（キッチン・トイレ・洗面・お風呂）の清潔感を保ち、昼間でも照明をつけると明るいイメージとなります。眺望の良いお部屋は、あらかじめカーテンを開けておくとアピールしやすいです。
Q９ 有権移転登記とは？
家を売却する場合、登記を済ませて手続きが完了します。
不動産の登記には、建物・土地の所有権を売買代金の受領により、売主から買主へ移す"所有権移転登記"などがあります。所有権移転登記には、権利書・実印・印鑑証明等が必要となります。
Q１０ 抵当権抹消とは？
売買物件に住宅ローン等を利用し抵当権が設定されていると、購入者は融資を受けたり所有権移転が出来ない場合があります。そのため、所有権移転と同時に抵当権を抹消する必要があります。
売主は買主より受領する残代金から金融機関へ住宅ローン残額を返済し、抵当権抹消書類をもらいます。
書類は司法書士が預かり、抹消登記申請します。（抵当権の種類により異なる場合があります。
詳しくは営業マンにお尋ねください。）
Q１１ 清算金とは？
租税公課費用・管理費関係費用等があります。
引渡日前日までの費用が売主負担、引渡日当日からの費用を買主負担とし、それぞれ租税公課は年間分・管理費関係費用(管理費・修繕積立金・駐車場代・水道代)は月間分を計算し清算します。
